Erfrecht. Legitieme. Berekening van de legitimaire massa. Waardering van woning ten tijde van het overlijden van de erflater. Bewijs. Waarde in het economisch verkeer.

Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft onlangs uitspraak gedaan over de waardering van een woning voor de berekening van de legitimaire massa.

Bij tussenarrest is appellant in de gelegenheid gesteld feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de woning in het economisch verkeer ten tijde van het overlijden van erflater op 17 januari 2015 (hierna: de peildatum) meer dan € 225.000,- bedroeg.

Appellant heeft hiertoe bij H16-formulier van 24 oktober 2022 het hof verzocht om de zaak eerst naar de rol te verwijzen om een waardebepaling te kunnen overleggen en alvast verhinderdata opgegeven ten behoeve van een getuigenverhoor (3 getuigen).

Bij de memorie heeft hij een notitie van 1 maart 2023 betreffende de marktwaarde van de woning van een adviesbureau overgelegd waarin de marktwaarde van de woning per peildatum 17 januari 2015 is geraamd op € 325.000,- (productie A).

Appellant stelt dat hij hiermee voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de woning een aanmerkelijke hogere waarde had dan € 225.000,- en hij verzoekt de waarde op de peildatum op € 325.000,- vast te stellen.

Geïntimeerde voert tegen de waardebepaling aan dat deze ruim acht jaar na het overlijden van erflater is uitgevoerd en dat dit een geveltaxatie betreft, die niet te vergelijken is met een echte taxatie.

Er heeft geen inpandige inspectie plaatsgevonden waardoor de taxateur niet het onderhoud en bouwkundige staat van de woning heeft kunnen zien.

Uit de geveltaxatie blijkt bijvoorbeeld niet dat de bouwkundige staat ten tijde van het overlijden van erflater al matig was.

Verder is de woning vergeleken met andere “vergelijkbare” objecten terwijl dit geen vergelijkbare objecten zijn.

Erfrecht. Legitieme.  Berekening van de legitimaire massa. Waardering van woning ten tijde van het overlijden van de erflater. Bewijs. Waarde in het economisch verkeer. WOZ.

De rechter oordeelt als volgt.

Appellant is in de gelegenheid gesteld om feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de woning in het economisch verkeer ten tijde van het overlijden van erflater op 17 januari 2015 meer dan € 225.000,- bedroeg.

Hiervoor heeft hij een adviesbureau opdracht gegeven om een ‘geveltaxatie’ te maken waarvan een notitie is opgesteld. Uit deze notitie blijkt dat door [adviesbureau] de waarde van de woning op voornoemde peildatum is gewaardeerd op een bedrag van € 325.000,-.

Het hof is van oordeel dat [appellant] hiermee is geslaagd in zijn bewijsopdracht. Het hof heeft bij de beoordeling betrokken dat het adviesbureau rekening heeft gehouden met de leeftijd, inhoud, gemengde bestemmingen en ligging van de woning en de perceeloppervlaktes.

De woning is vergeleken met vrijstaande woningen in het postcodegebied 5165 die voorafgaand aan de peildatum zijn verkocht.

De transactieprijzen van die woningen zijn om tot een goede vergelijking te komen, met gebruikmaking van het NVM-systeem ‘Wonen Prijsontwikkeling’, geïndexeerd naar een prijspeil in het postcodegebied van januari 2015.

De door het adviesbureau vastgestelde waarde van € 325.000,- ligt weliswaar boven de WOZ-waarde per 1 januari 2015, te weten € 305.000,-, maar in deze WOZ-waarde zijn volgens het adviesbureau de agrarisch bestemde gronden niet meegenomen.

Rekening houdend met de meerwaarde van die gronden ligt de waarde van € 325.000,- in lijn met de WOZ-waarde, aldus het adviesbureau.

Geïntimeerde heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.

De omstandigheid dat het adviesbureau de woning alleen van de buitenkant heeft bekeken, niet heeft kunnen vaststellen wat de bouwkundige staat van de woning destijds was en uit de notitie van het adviesbureau niet blijkt dat die staat destijds al matig was, leidt niet tot een ander oordeel.

Geïntimeerde heeft niet toegelicht in hoeverre dit tot een andere, lagere waarde zou leiden.

Daarbij komt het volgende.

Geïntimeerde is voor de aangifte erfbelasting zelf uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning van € 356.000,- die de gemeente in het jaar voor het overlijden van erflater volgens haar had vastgesteld, naar haar zeggen om ‘geen gedoe’ te krijgen.

Deze waarde ligt boven de door het adviesbureau genoemde waarde van € 325.000,-.

Geïntimeerde heeft weliswaar een ‘taxatie i.v.m. successie’ laten uitvoeren door X Makelaardij B.V., waarin de marktwaarde van de woning per 2 april 2015 is vastgesteld op € 225.000,-, maar dit taxatierapport is volgens haar geen aanleiding geweest om bezwaar te maken tegen de hogere WOZ-waarde.

Geïntimeerde had aanvankelijk slechts één pagina van het taxatierapport van X in het geding gebracht en daaruit bleek niet waarop de waardering van € 225.000,- was gebaseerd.

Het hof heeft geïntimeerde in de gelegenheid gesteld om het volledige taxatierapport in het geding te brengen, hetgeen zij ook heeft gedaan, maar ook daarin ontbreekt iedere onderbouwing en staat bovendien dat geen sprake is geweest van een objectvergelijking zoals het adviesbureau wel heeft uitgevoerd.

Gelet op al het voorgaande zal het hof van € 325.000,- als waarde van de woning uitgaan.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat legitieme over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat legitieme op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de berekening van de legitieme, bezoek dan onze website over de legitieme. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.