Erfrecht. Legitieme. Giften. Ligt in overdacht woning aan erfgenamen een materiele schenking besloten gelet op hoogte verkoopprijs of is sprake van een marktconforme waarde?

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 25 mei 2023 uitspraak gedaan over de vraag of in de overdacht van een woning aan twee erfgenamen een materiele schenking besloten lag  vanwege de hoogte van de verkoopprijs.

Appellant heeft in hoger beroep één grief aangevoerd.

Deze grief ziet alleen op de vaststelling van de waarde van de woning met ondergrond en achter-terrein (hierna: de woning), die op 1 december 2004 in verhuurde staat door moeder is geleverd aan geïntimeerden voor een koopsom van € 200.000,-.

Appellant stelt dat de waarde per 1 december 2004 € 450.000,- bedroeg en dat sprake is van een materiele schenking van € 250.000,- van moeder aan geïntimeerden.

Erfrecht. Legitieme. Giften. Ligt in de overdacht van een woning aan twee erfgenamen een materiele schenking besloten gelet op de hoogte van de verkoopprijs of is sprake van een marktconforme waarde?

De rechter oordeelt als volgt.

De woning is op 1 december 2004 door moeder aan geïntimeerden geleverd.

Geïntimeerden hebben € 200.000,- voor de woning aan moeder betaald.

Appellant stelt dat deze koopprijs te laag is geweest.

De rechtbank is voor de waarde van de woning uitgegaan van de WOZ-waarde in 2002, zijnde een bedrag van € 199.558,-.

In samenhang met de brief van de gemeente van 12 juli 2004, waarin bouwkundige gebreken zijn omschreven, heeft de rechtbank geoordeeld dat de door geïntimeerden betaalde koopsom marktconform is geweest en geen sprake is geweest van een materiële schenking die meegeteld moet worden bij de berekening van de legitimaire massa.

Met de grief van appellant ligt in hoger beroep het geschilpunt voor of in de levering van de woning door moeder aan geïntimeerden een schenking is gelegen gelet op de destijds overeengekomen verkoopprijs.

De omstandigheid dat appellant volgens geïntimeerden in dit verband geen grief heeft gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat de waardeverklaring van het makelaarskantoor onbruikbaar is en het pand (in tegenstelling tot waar de waardeverklaring van uitgaat) in slechte staat verkeerde, maakt dit niet anders.

Als grieven worden immers aangemerkt alle gronden die een appellant aanvoert ten betoge dat de bestreden uitspraak behoort te worden vernietigd, waarbij de eis geldt dat die gronden behoorlijk in het geding naar voren zijn gebracht, zodat zij voor de rechter en de wederpartij voldoende kenbaar zijn.

Appellant heeft in zijn memorie van grieven voldoende kenbaar gemaakt dat hij primair wil blijven uitgaan van de waardeverklaring van het makelaarskantoor van € 450.000,- per 4 december 2006 en geïntimeerden hebben dit blijkens het verweer in hun memorie van antwoord ook zo begrepen.

Appellant stelt dat de rechtbank ten onrechte van de WOZ-waarde van 2002 is uitgegaan, aangezien de peildatum hiervan op 1 januari 2001, dus circa drie jaar voor de levering, ligt.

Bovendien betrof de WOZ-waarde in 2003 € 335.000,- (peildatum 1 januari 2002).

Uit drie andere kamerverhuurpanden van moeder blijkt volgens appellant dat deze tegen een gemiddelde factor van 14,02 (x kale huur per jaar) aan derden werd verkocht.

Toegepast in de onderhavige situatie zou de waarde van de woning in verhuurde staat dan 14 x € 22.000,- (zijnde de van gegevens die geïntimeerde heeft gegeven afgeleide kale huurprijs van de woning in 2004) = € 308.000,-.

Als rekening gehouden zou worden met de door geïntimeerden gestelde kostenpost voor achterstallig onderhoud van minimaal € 30.000,- dan zou nog steeds een verkoopwaarde van € 288.000,- resteren.

Appellant stelt dat op grond van het voorgaande de rechtbank niet uit kon gaan van een marktconforme waarde van € 200.000,- per 1 december 2004.

Geïntimeerden hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

Het hof is van oordeel dat appellant tegenover de betwisting van geïntimeerden voldoende gemotiveerd heeft gesteld dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de verkoopprijs van de woning van € 200.000,- per 1 december 2004 marktconform was.

Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.

Heeft u een vraag aan onze advocaat legitieme over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat legitieme op 020-3980150.

Wilt u meer weten over de berekening van de legitieme, bezoek dan onze website over de legitieme. Klik dan hier.

Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.