Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 19 juli 2022 uitspraak gedaan over de vraag of een pand voor een te lage prijs was verkocht en daarom sprake was van een gift, die bij de berekening van de legitieme diende te worden meegenomen.
In de kern stellen de grieven van appellante de vraag aan de orde is of bij de overdracht van het pand aan geïntimeerde sprake is van een gift die bij de berekening van de legitimaire massa in aanmerking genomen moet worden.
In de grief brengt appellante hierover het volgende naar voren.
Zij stelt dat het pand voor een veel te laag bedrag is verkocht.
Volgens appellante lag de WOZ-waarde in 2007 hoger dan het bedrag van € 390.000,- waarvoor het pand is verkocht.
Zij verwijst onder meer naar een waardebepaling door beëdigd taxateur die de marktwaarde in 2007 schat op € 800.000,- en naar een waardebepaling aan de hand van gemiddelde WOZ-waarden van E, die de waarde per 1 januari 2007 schat op € 862.000,-.
Verder stelt appellante dat verkoop van vergelijkbare panden een veel hogere opbrengst had.
De omvang van de gift dient dan volgens appellante bepaald te worden van de gemiddelde WOZ-waarde in de jaren 2007-2008 (€ 816.500,-) en de waarde conform de huurkapitalisatiemethode (€ 1.025.500,-).
Dit leidt tot een bedrag van € 921.000,-.
In de overdracht van het pand ligt dan een gift besloten van € 531.000,- (€ 921.000 -/- € 390.000).
Appellante stelt dat de rechtbank haar in de gelegenheid had moeten stellen om haar standpunten te bewijzen aangezien zij een bewijsaanbod had gedaan, dan wel dat de rechtbank een deskundige had moeten benoemen.
Verder stelt appellante dat moeder door de overdracht van het pand tegen een te lage prijs werd verarmd en dat geïntimeerde, dan wel de STAK werd verrijkt.
Er was sprake van een transactie in de familieverhouding die, ook blijkens het door geïntimeerde overgelegde taxatierapport van 27 september 2005, feitelijk door geïntimeerde mede namens moeder werd uitgevoerd en enkele jaren nadien is een testament opgesteld waarin moeder appellante heeft onterfd.
Gelet op deze combinatie kan volgens appellante zonder meer worden aangenomen dat in deze sprake is van een gift c.q. een vermoeden worden ontleend dat een bevoordelingsbedoeling aanwezig was en daarmee dat moeder de bevoordeling heeft gewild.
In de grief stelt appellante dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft aangelegd om te kunnen beoordelen of een gift al dan niet bij de berekening van de legitieme portie dient te worden betrokken.
De rechtbank heeft gekeken naar de regels omtrent inbreng (artikel 4:229 jo 4:233 BW) maar had moeten kijken naar de regels omtrent de bij de legitieme in aanmerking te nemen giften (artikel 4:67 e.v. BW).
Volgens appellante is sprake geweest van een gift omdat de het pand is overgedragen voor een (veel) te lage prijs.
Appellante stelt dat deze gift moet worden betrokken bij de berekening van de legitieme portie op grond van artikel 4:67 aanhef onder e BW dan wel artikel 4:67 aanhef onder a of d BW.
Erfrecht. Legitieme. Giften. Is het pand voor een te lage prijs verkocht aan een familielid en is daarom sprake van een gift? Bevoordelingsbedoeling? Waardebepaling. WOZ. Taxatie.
De rechter oordeelt als volgt.
De grief ziet op de berekening van de legitimaire massa rekening houdend met de door appellante gestelde gift.
Geïntimeerde voert verweer en stelt dat moeder en de STAK afspraken hebben gemaakt over de verkoop van het pand en dat zij bij de vaststelling van de waarde van dit pand objectieve maatstaven hebben gebruikt.
Voor de koopprijs is aangesloten bij de waarde van het pand zoals die blijkt uit het taxatierapport dat is opgesteld ten tijde van de verkoop.
Er is geen bevoordeling en geen bevoordelingsbedoeling en zodoende is er ook geen sprake van een gift.
Indien en voor zover de waarde zoals vermeld in het taxatierapport niet zou kloppen, hebben partijen zich daarin vergist maar ook in dat geval is er geen sprake van een bevoordelingsbedoeling en is er geen sprake van een gift.
Geïntimeerde betwist vervolgens gemotiveerd dat voor zover sprake van een gift zou zijn deze op grond van artikel 4:67 aanhef en onder a, d en e BW bij de berekening van de legitimaire aanspraak moet worden betrokken.
Overige geïntimeerde heeft tijdens de zitting in hoger beroep nog toegelicht dat zij, haar zus en haar broer altijd certificaathouders van de STAK zijn geweest en dat geïntimeerde aanvankelijk met zijn echtgenoot (hun moeder) bestuurslid was, maar dat sinds haar overlijden geïntimeerde (hun vader) en zijzelf bestuurslid zijn.
Het hof zal eerst beoordelen of sprake is van een gift in de zin van de artikelen 4:63 e.v. en 7:186 lid 2 BW. Volgens artikel 7:186 lid 2 BW is een gift iedere handeling die ertoe strekt dat degene die de handeling verricht, een ander ten koste van het eigen vermogen verrijkt.
Hierbij is onder meer van belang of sprake is van een bevoordelingsbedoeling, in dit geval aan de zijde van moeder. Voor de eis van bevoordelingsbedoeling is niet voldoende dat moeder zich daarvan bewust was, maar vereist is dat haar wil was gericht op bevoordeling.
Of een bevoordelingsbedoeling aanwezig was, dient aan de hand van de omstandigheden van het geval te worden vastgesteld (vlg. PHR 25 oktober 2019, PHR:2019:1083, waarin is verwezen naar HR 15 juni 1994, HR:1994:ZC5687 en HR 12 juli 2002, HR:2002:AD7272).
Volgens geïntimeerde heeft moeder het pand laten taxeren om te voorkomen dat op een later moment discussie zou ontstaan over de overdracht en heeft moeder daarom ook de belastingdienst erbij betrokken.
Geïntimeerde heeft in dit verband verwezen naar het taxatierapport van M Bedrijfshuisvesting van 27 september 2005.
In dit rapport staat dat geïntimeerde op 15 augustus 2005, handelend namens moeder, opdracht heeft gegeven tot taxatie van het pand.
De taxatie is uitgevoerd door persoon F, NVM makelaar-taxateur onroerende zaken, tevens lid van de Vakgroep Bedrijfs Onroerend Goed en persoon G, taxateur van de Belastingdienst.
In het rapport staat dat de taxatie zou worden gebruikt ‘voor het verkrijgen van inzicht in de huidige waarde van het onroerend goed in verband met de overdracht van het perceel’ van moeder aan geïntimeerde.
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het pand op basis van een prijspeil per 23 september 2005 is getaxeerd op € 390.000,-.
Het rapport is zowel door de NVM makelaar-taxateur als door de taxateur van de belastingdienst ondertekend.
Hieruit kan worden afgeleid dat de taxateur van de belastingdienst de getaxeerde waarde van € 390.000,- in september 2005 als uitgangspunt voor de vaststelling van de overdrachtsbelasting heeft genomen.
De enkele omstandigheid dat de belastingdienst volgens appellante in 1998, bij de waardering van de omvang van de nalatenschap van vader in het kader van de erfbelasting, van een waarde van het pand van fl. 700.000,- (€ 317.647,50) is uitgegaan maakt dit uitgangspunt niet onaannemelijk.
Bij dit oordeel is het volgende betrokken.
Niet gebleken is dat de taxatie door de NVM makelaar-taxateur en de taxateur van de belastingdienst op een onzorgvuldige, onvolledige of onjuiste wijze tot stand is gekomen.
Appellante heeft weliswaar betoogd dat bij de taxatie een onjuiste maatstaf voor de waardering is gebruikt omdat volgens haar is uitgegaan van een slooppand, maar dit blijkt niet uit het rapport en ook overigens is hiervan niet gebleken.
Appellante heeft verder gesteld dat het rapport niet indicatief kan zijn voor de waarde van het pand omdat het twee jaar voor de overdracht op 16 november 2007 is opgesteld, maar het hof volgt haar hierin ook niet.
Het taxatierapport is van 27 september 2005 en de koopovereenkomst is op 10 februari 2006 getekend.
Dat betekent dat het pand binnen vijf maanden na de waardebepaling door moeder is verkocht voor een bedrag gelijk aan de taxatiewaarde van € 390.000,-.
De door appellante genoemde WOZ-waarden van het pand per 1 januari 2007 (€ 797.000,-) en 1 januari 2008 (€ 836.000,-) vormen geen, althans onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de taxatiewaarde per 23 september 2005.
Geïntimeerde heeft in dit verband naar voren gebracht dat de WOZ-waarde niets zegt over de waarde van het pand, omdat naar verschillende panden in de buurt wordt gekeken.
Met bijzondere omstandigheden zoals achterstallig onderhoud wordt geen rekening gehouden, terwijl in dit geval de staat van het pand slecht was en zelfs de riolering was verzakt, aldus geïntimeerde.
Het hof stelt vast dat dit aansluit bij het taxatierapport van 23 september 2005, waarin staat dat het pand en de constructie van het gebouwde, voor zover visueel waarneembaar in het algemeen in een matige staat van onderhoud verkeerde.
Ook het beroep van appellante op de door haar in het geding gebrachte rapporten van 4 februari 2013 van de taxateur, die de waarde in 2007 heeft bepaald op € 800.000,- en register taxateur E, die de waarde per 1 januari 2007 heeft bepaald op € 862.000,- baat haar niet.
Geïntimeerde heeft er terecht op gewezen dat dit geen taxaties maar waardebepalingen zijn, dat daarbij geen rekening is gehouden met de bouwkundige staat van het pand (achterstallig onderhoud, een verzakte riolering en asbest) en dat E het pand niet heeft kunnen bekijken, maar slechts is uitgegaan van een indexatie van de WOZ-waarden, waartegen destijds tevergeefs bezwaar is gemaakt.
Het betoog van appellante dat de waarde van het pand op grond van de huurkapitalisatiemethode in 2007 € 1.025.500,- bedroeg is niet met stukken onderbouwd, terwijl geïntimeerde deze berekening gemotiveerd heeft betwist.
Volgens geïntimeerde was sprake van achterstallig onderhoud waardoor de in aanmerking genomen huurprijs niet klopte, is appellante van een te groot oppervlak winkelruimte en een te hoge kapitalisatiefactor uitgegaan, heeft het pand veel leeggestaan en zijn bij en na de overdracht in 2007 huurders failliet gegaan.
Het hof is van oordeel dat appellante, gelet op de gemotiveerde betwisting door geïntimeerde, haar stelling dat de waarde van het pand hoger is dan in het taxatierapport van 27 september 2005 is vastgesteld onvoldoende (nader) heeft onderbouwd.
Aan bewijslevering, waaronder begrepen een deskundigenbericht, wordt daarom niet toegekomen.
Uit het voorgaande volgt dat moeder het pand aan[geïntimeerde, dan wel de STAK heeft verkocht voor een bedrag gelijk aan de taxatiewaarde van € 390.000,-.
Dit betekent dat moeder geïntimeerde niet heeft bevoordeeld ten koste van haar vermogen, althans dat moeder zich niet bewust was van een bevoordeling van geïntimeerde, dan wel de STAK ten koste van haar vermogen en haar wil daar dan ook niet op was gericht.
Van een gift is dus geen sprake.
Nu geen sprake is van een gift slaagt de grief niet en komt het hof niet toe aan de beoordeling van de overige grieven.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat legitieme over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat legitieme op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de berekening van de legitieme, bezoek dan onze website over de legitieme. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.