De Rechtbank Limburg heeft onlangs uitspraak gedaan over de waardering van een woning in het kader van de vaststelling van de legitieme.
Eiser heeft gesteld dat de legitieme portie inmiddels opeisbaar is.
In eerste instantie heeft eiser de waarde van de woning gebaseerd op de waarde-check via Funda dat volgens eiser uitkwam op een gemiddelde waarde van € 457.000,00.
Als productie heeft eiser vervolgens het taxatierapport van makelaar A ingebracht, waarin de waarde van de woning op 7 oktober 2022 wordt getaxeerd op € 390.000,00.
Eiser stelt dat de woning voor deze laatste waarde moet worden betrokken in de berekening van de legitieme portie.
Gedaagde heeft aangevoerd zich te vinden in de wijze van berekenen van de omvang van de legitieme portie door eiser met uitzondering van de berekening van de waarde van de bezittingen.
Gedaagden hebben de woning verkocht voor € 281.000,00, waarbij aansluiting is gezocht bij de WOZ-waarde 2021.
De woning verkeerde in zeer slechte staat en er was sprake van achterstallig onderhoud.
De kopers hebben de woning laten taxeren door een taxatiebureau : op 11 oktober 2022 is de woning op een marktwaarde van € 300.000,00 getaxeerd.
Inmiddels hebben de kopers de woning verbouwd, zodat de waarde op moment van overlijden niet meer door een makelaar/taxateur kan worden bepaald.
Erfrecht. Legitieme. Vaststelling van de legitieme. Waardering van een woning. Taxatie. Marktwaarde. WOZ-waarde. Dient er een nieuwe taxatie van de woning plaats te vinden? Toetsing.
De rechter oordeelt als volgt.
De rechtbank stelt vast dat er twee taxatierapporten zijn opgesteld: de door eiser ingeschakelde taxateur komt tot een waarde van € 390.000,00 en de door de zoon van gedaagde ingeschakelde taxateur komt tot een waarde van € 300.000,00 welke waarde door gedaagde 2 wordt onderschreven.
Eiser en gedaagde betwisten over en weer het door de wederpartij gehanteerde taxatierapport.
De rechtbank ziet echter geen duidelijke aanwijzing dat de rapporten gebrekkig zouden zijn en om die reden geen rol zouden kunnen spelen bij de beoordeling.
Evenmin zijn er aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat en waarom een van beide rapporten een betere inschatting van de waarde geeft dan het andere rapport.
Daartoe nog het volgende.
Ten aanzien van het taxatierapport stelt eiser dat het is opgemaakt ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering (terwijl het rapport van makelaar A is opgemaakt ten behoeve van de afwikkeling nalatenschap/ het vaststellen legitieme portie).
Dat is op zich een correcte vaststelling, maar doet er niet aan af dat het taxatiebureau de marktwaarde heeft getaxeerd.
Verder is het niet aannemelijk dat, als het doel van de taxatie al invloed zou hebben op de taxatie, het een verlagende invloed op de getaxeerde waarde heeft als het rapport wordt opgemaakt ten behoeve van het verkrijgen van een financiering.
Verder heeft eiser kritiek op het aantal en de transportdata van de door het taxatiebureau gehanteerde referentieobjecten.
Nu echter niet gesteld of gebleken is dat het een onjuiste keuze was, geeft dit geen aanleiding het rapport van het taxatiebureau terzijde te schuiven ter faveure van het rapport van de makelaar.
Ditzelfde geldt voor het door eiser aangehaalde verschil tussen de WOZ-waarde en getaxeerde waarde, nu het geen wet van Meden en Perzen is dat de marktwaarde hoger is dan de WOZ-waarde.
De stelling dat er nog een andere taxatie moet zijn omdat de kopers € 400.000,00 hebben geleend en de hypothecaire inschrijving € 540.000,00 bedraagt, zegt op zichzelf niets over het rapport van het taxatiebureau en is daarnaast te speculatief om een rol te kunnen spelen.
Dat geldt ook voor de stelling dat, nu gedaagde 2 kennelijk bij de inspectie ten behoeve van de taxatie aanwezig was en informatie heeft verstrekt, het taxatiebureau niet (volledig) onafhankelijk was.
Gedaagde 2 acht het rapport van de makelaar niet bruikbaar omdat de makelaar de woning niet heeft kunnen bezichtigen in de staat ten tijde van het overlijden van erflaatster.
De makelaar heeft echter de beschikking gehad over het door het taxatiebureau gemaakte fotomateriaal dat mede aan diens rapportage ten grondslag heeft gelegd.
Weliswaar is dat niet hetzelfde als een eigen bezichtiging van het interieur, maar is ook geen reden om het rapport geheel terzijde te stellen.
Daarbij komt dat eiser puntsgewijs heeft aangegeven dat de makelaar niet of nauwelijks een positiever beeld schetst van zaken zoals onderhoudstoestand en bouwkundige staat, wat gedaagde niet heeft betwist.
De rechtbank is verder van oordeel dat een nieuw op te stellen deskundigenbericht, geen toegevoegde waarde heeft, ook omdat vaststaat dat de woning inmiddels ingrijpend is verbouwd.
Nu geen van beide beschikbare rapporten enerzijds terzijde behoort te worden geschoven en anderzijds niet allebei kunnen worden gevolgd, ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de woning in goede justitie vast te stellen, en wel op het gemiddelde tussen € 300.000,00 (zijnde de waarde volgens gedaagde) en € 390.000,00 (zijnde de waarde volgens eiser), derhalve op € 345.000,00.
Wilt u de gehele uitspraak bekijken? Klik dan hier.
Heeft u een vraag aan onze advocaat legitieme over de vereffening of verdeling van een erfenis, over de uitleg van een testament of over de nietigheid van een testament, over de taken en bevoegdheden van de executeur, over het kindsdeel of over de legitieme, of over het berekenen van de legitieme, belt u dan gerust onze advocaat legitieme op 020-3980150.
Wilt u meer weten over de berekening van de legitieme, bezoek dan onze website over de legitieme. Klik dan hier.
Wilt u meer weten over het erfrecht, bezoek dan onze website van ons advocatenkantoor. Klik dan hier.